Guia definitivo sobre a lei do inquilinato

A Lei do Inquilinato foi criada para proteger os direitos e deveres dos envolvidos em uma locação de imóvel residencial ou comercial. Dessa forma, o locador e locatário ficam protegidos caso alguma das partes não cumpra com as suas obrigações. Antes de alugar um imóvel, é importante ler e entender a Lei do Inquilinato, para que não aconteça prejuízos por falta de informação.

Porém, nem sempre é de fácil entendimento os artigos de uma lei, principalmente para quem não está habituado aos termos em seu dia a dia. Pensando nisso, ao longo deste texto vamos explicar alguns itens importantes e que merecem a sua atenção na Lei do Inquilinato. Acompanhe!

Qual é a atual Lei do Inquilinato?

A Lei n.º 8.245 de 18 de outubro de 1991 é conhecida popularmente por Lei do Inquilinato e dispõe sobre assuntos relacionados à locação de imóveis urbanos e seus procedimentos. Abaixo vamos explicar sobre alguns dos artigos mais importantes da Lei do Inquilinato. Continue lendo!

Aluguel

O valor do aluguel deve ser acordado entre as partes envolvidas na locação e também deve ser compatível com o preço do mercado. Não é permitido que o valor seja estipulado em moeda estrangeira. Além disso, o locatário e locador podem decidir um novo valor para o aluguel e fazer um aditivo de reajuste no contrato. Em sublocações, o valor do aluguel não pode exceder o da locação.

Deveres do Locador

O art. 22 da Lei do Inquilinato dispõe sobre os deveres do locador, entre as principais estão:

• Entregar ao locatário um imóvel em perfeitas condições para uso residencial ou comercial. Em casos de imóveis comerciais, o inquilino pode solicitar alvarás e laudos do município que comprovem que o local está apto para receber os seus clientes;
• É obrigação do locador garantir que o imóvel esteja protegido de invasões de terceiros e, caso tenha algum problema como na hidráulica do imóvel, o reparo deve ser solicitado ao locador;
• Deve manter a finalidade do imóvel a mesma. Se o imóvel foi locado para uso residencial, deve continuar sendo. Se foi para uso comercial, a mesma coisa;
• Caso o imóvel sofra com alguma deterioração e o inquilino não tenha culpa, ele pode solicitar ao locatário uma redução do aluguel;
• Deve responder pelos vícios ou defeitos de antes da locação;
• Fornecer uma descrição completa do imóvel e dos valores pagos;
• É responsabilidade do locador arcar com os custos de administração imobiliária. O locatário deverá pagar somente o aluguel e os encargos relacionados a ele;
• Fazer o pagamento de impostos, taxas e seguros, salvo quando repassadas ao locatário por contrato;
• Apresentar os comprovantes de despesas quando solicitados pelo inquilino.

Deveres do Locatário

Existe também um artigo que dispõe sobre as obrigações do locatário, o art. 23 da Lei do Inquilinato. Sendo as principais obrigações:

• A obrigação principal é o pagamento do aluguel na data descrita no contrato. Caso não aconteça, uma ordem de despejo e cobrança judicial poderão ser acionados;
• O destino do imóvel deve continuar o mesmo do início da locação e ele deve cuidar como se fosse seu;
• O imóvel deve ser entregue da mesma forma de quando foi alugado;
• Avisar o locador sobre todos os danos, defeitos e invasões no imóvel;
• Consertar todos os danos causados pelos moradores no imóvel;
• Não fazer nenhuma reforma sem ter o consentimento antecipado do proprietário;
• Entregar todas as correspondências referentes a propriedade ao locador;
• Efetuar o pagamento das contas relacionadas ao consumo, como água, energia elétrica e telefone;
• Permitir visitas de interessados em comprar o imóvel ou de vistorias previamente combinadas;
• Respeitar e cumprir as regras do condomínio;
• Se optar pelo seguro fiança, deve fazer o pagamento e solicitar a renovação do mesmo.

Caução

O valor máximo permitido na Lei do Inquilinato de caução em dinheiro é de no máximo três vezes o valor do aluguel. O dinheiro deve ser depositado em uma conta poupança conjunta e, ao final do contrato, o locador devolve o dinheiro com as correções para o locatário. O valor pode ser usado em casos de inadimplência, para cobrir multas por quebra de contrato e qualquer prejuízo causado no imóvel. 

Preferência na compra do imóvel

O art. 27 da Lei do Inquilinato fala sobre a preferência que o locatário tem na compra do imóvel, caso o locador decida vender. O proprietário do imóvel deve comunicar o inquilino sobre o seu interesse em vender a casa ou apartamento, incluindo o valor que deseja, formas de pagamento, prazo para resposta etc. 

Prazo do contrato

Você já deve ter observado que normalmente os imóveis são alugados por um prazo de no mínimo 30 meses. Por lei, quando o prazo de 30 meses chega ao final, o locador pode solicitar o imóvel de volta ou o locatário pode fazer a entrega das chaves sem pagar multa. Se as duas partes desejarem, elas podem fazer a prorrogação do contrato.

Quando o contrato de locação do imóvel é inferior a 30 meses, isso se complica um pouco. O art. 47 da Lei do Inquilinato diz que no final do prazo de contratos inferiores a 30 meses, ele é prorrogado automaticamente por tempo indeterminado, podendo ser retomado apenas em casos de:

• locações relacionadas a trabalho;
• uso próprio ou de seu cônjuge;
• pedido de demolição, edificação ou obras aprovadas pelo Poder Público;
• se a locação ininterrupta pelo mesmo inquilino ultrapassar 5 anos.

Ou seja, o locador poderá solicitar a devolução do imóvel somente justificando o seu pedido. Por outro lado, o locatário poderá fazer a entrega quando desejar, avisando com 30 dias de antecedência.

Locação não residencial

O art. 51 dispõe sobre o contrato de locação não residencial, ou seja, de imóveis comerciais. O artigo diz que o locatário tem direito a renovação se o contrato tiver sido celebrado por escrito e com prazo determinado, que o prazo total no imóvel seja de no mínimo de cinco anos e esteja com o comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo de 3 anos. Segundo o art. 52, se o locador solicitar o imóvel sem nenhuma justificativa, o locatário tem direito a indenização para os possíveis prejuízos causados com a mudança.

Qual a Lei do Inquilinato 2022?

A Lei do Inquilinato 8.245/91 continua em vigor em 2022. Ela teve algumas alterações relevantes em 9 de dezembro de 2009, quando a Lei 12.112 surgiu com modificações e ficou conhecida por “nova lei do inquilinato”. As principais alterações da Lei do Inquilinato atualizada foram relacionadas ao prazo para despejo em caso de atraso no aluguel, a permissão do fiador para desistir de sua responsabilidade e sobre a multa rescisória.

O que mudou com a nova Lei do Inquilinato?

Como citado anteriormente, aconteceram algumas mudanças na nova Lei do Inquilinato, sendo que as principais foram:

• Multa rescisória: na atualização da lei do inquilinato a multa rescisória deve ser paga proporcionalmente ao tempo que falta para cumprir o prazo do contrato; 
• Despejo: em uma ação de despejo, o locatário tem o prazo de 30 dias para sair do imóvel voluntariamente;
• Prazo: o inquilino deve deixar o imóvel em um prazo de 30 dias, caso não aconteça a renovação do contrato;
• Fiador: o fiador pode desistir do seu compromisso em caso de prorrogação de contrato. Ele ainda permanece como fiador por 120 dias após a solicitação.

Qual o prazo para o inquilino sair do imóvel?

O prazo determinado na Lei do Inquilinato para desocupação e entrega das chaves é de 30 dias. Porém, existem alguns fatores que devem ser levados em consideração. Quando a solicitação de desocupação acontece por parte do locador, deve-se ter uma justificativa para tal, como a necessidade do imóvel para uso próprio ou quebra de contrato por parte do inquilino. 

Se o locador não utilizar o imóvel conforme informado para o despejo, o locatário pode entrar com um pedido de indenização por despejo com motivo inadequado. Em uma rescisão de contrato por parte do locatário, o prazo de aviso prévio também é de 30 dias.

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